Airbnb - att tänka på innan du hyr ut

Går du i tankar om att hyra ut din bostadsrätt under semestern nu i sommar? Framväxten av tjänster som t.ex. Airbnb gör det lockande att hyra ut sin lägenhet när man ändå inte är där, och det kan ofta vara en god affär. Det är dock inte alla som är så glada över den nya s.k. delningsekonomin och bostadsrättsföreningar har ofta synpunkter på andrahandsuthyrningar i allmänhet, och Airbnb uthyrningar i synnerhet. I Berlin har möjligheten att hyra ut via Airbnb begränsats genom lag. Men vad gäller egentligen i Sverige vid kortare uthyrningar av detta slag?

I augusti 2015 meddelade Hyresnämnden beslut i en fråga rörande andrahandsuthyrning genom Airbnb. I media beskrevs beslutet bland annat som ett”Stort bakslag” för Airbnb. Kan man dra några slutsatser av hyresnämndens beslut egentligen? Somliga har tolkat det som ett totalt förbud mot uthyrning via Airbnb, andra menar att det beror på formen av andrahandsupplåtelse.

Bakgrunden till beslutet var att en bostadsrättshavare begärt att hyresnämnden skulle meddela tillstånd till andrahandsupplåtelse av hela sin lägenhet i enlighet med 7 kap. 11 § Bostadsrättslagen (1991:614) (”BRL”). Medlemmen begärde tillstånd för sju olika andrahandsuthyrningar, till sju olika personer under en period om lite mer än en månad. Medlemmen anförde som skäl för tillstånd till uthyrningen att lägenheten var såld och att medlemmen skulle ha den uthyrd fram till dess att köparen tillträtt då hon inte själv skulle bo där under den perioden. Vad föreningen anfört framkommer inte i hyresnämndens beslut mer än att de motsatte sig tillstånd för andrahandsuthyrning.

För att hyresnämnden ska meddela tillstånd för andrahandsupplåtelse enligt 7 kap. 11 § BRL krävs att bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och, för det fallet godtagbart skäl finns, att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Det är en tvåstegsprövning där två intressen ska vägas mot varandra. Å ena sidan bostadsrättshavarens skäl i sig, och å andra sidan föreningens anledningar att vägra samtycke. Om bostadsrättshavaren saknar skäl behöver frågan om föreningens anledning att vägra samtycke egentligen inte prövas.

Hyresnämnden konstaterade att vad bostadsrättshavaren anfört visserligen kunde utgöra sådana skäl som avses i lagen. Hyresnämnden ansåg dock att omfattningen av upplåtelserna, sättet kontakten mellan hyresgäster och hyresvärd förmedlats, samt den satta hyran innebar att det mer var fråga om en hotellverksamhet av kommersiell natur än det lagstiftaren avsett skulle vara tillåtet. Hyresnämnden tillade att det kunde uppfattas som störande för övriga boende i fastigheten att ha många okända personer rörande sig i fastigheten och att föreningen därmed hade befogad anledning att vägra samtycke. Ansökan avslogs därmed.


Vilka slutsatser kan man dra av detta beslut?
Inledningsvis bör noteras att beslutet är av begränsad betydelse då hyresnämndsbeslut inte har stark prejudicerande verkan. Beslutet är dock det första som rör just korttidsuthyrningar av detta slag vilket gör det värt studera lite närmare. Till att börja med ska sägas att det enligt min mening vore svårt för hyresnämnden att i just detta fall komma till en annan slutsats än att uthyrningen inte skulle tillåtas. Det rörde sig om uthyrning av sådan omfattning och art som inte kan sägas ligga inom de skäl för upplåtelse som lagstiftaren avsett. Hyresnämnden skrev det inte rakt ut, men redan att bostadshavaren inte ansetts ha haft de skäl som avses i lagen gjorde att hyresnämnen blev tvungen att avslå ansökan. Hyresnämnden uttalar sig också om omfattningen av uthyrningen och hur den inverkar på bostadsrättsföreningens rätt att neka tillstånd, den andra delen av prövningen enligt 7 kap 11 § BRL.

Att hyresnämnden kom fram till att en uthyrning av detta slag kan vara störande för föreningen och de boende är viktigare än vad man först kan ana. Genom att nämna den påverkan en uthyrning av denna omfattning och slag kan få för de boende i fastigheten och föreningen i sig berörde hyresnämnden indirekt en annan bestämmelse som rör både uthyrning av hela lägenheter såväl som rum i lägenhet, 7 kap. 8 § BRL. I 7 kap 8 § BRL anges att bostadsrättshavare inte får inrymma utomstående i sin lägenhet om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen. Hyresnämndens uttalande kan tolkas som stöd för uppfattningen att uthyrningar av det slag och den omfattning som det var frågan om i det omtalade avgörandet skulle vara otillåten även enligt 7 kap. 8 § BRL, vilket i sin tur gör det svårt att hävda att sådana uthyrningar skulle vara tillåtna ens om det var bara var fråga om uthyrning av ett rum eller en plats på en soffa.


Åter till frågan som ställdes i början – vad gäller egentligen?
Är uthyrning av bostadsrätt genom Airbnb tillåten eller inte? Svaret blir som ofta inom juridiken - Det beror på. Om en bostadsrättshavare vill ha tillstånd för någon enstaka uthyrning medan denne är bortrest så bör hyresnämnden kunna medge ett sådant tillstånd för det fall föreningen skulle säga nej.


Hur ska man gå till väga om man vill hyra ut sin bostadsrätt?
Den som vill hyra ut hela sin lägenhet ska alltid fråga föreningen om lov. Om inte föreningen samtycker så kan en bostadsrättshavare begära att hyresnämnden prövar frågan och meddelar lov. Hyresnämnden bör kunna meddela tillstånd om det inte rör sig om uthyrning av alltför stor omfattning.

Om man ska hyra ut ett rum i sin lägenhet blir saken både enklare och svårare. Bostadsrättshavare har ingen skyldighet att fråga föreningen om lov att hyra ut enstaka rum. Vid sådana typer av upplåtelser är det 7 kap. 8 §BRL som sätter gränsen. En sådan typ av uthyrning får inte ske på ett sätt som medför men för föreningen eller annan medlem i föreningen. Så länge uthyrningen inte medför men för föreningen eller annan medlem i föreningen så kan föreningen inte hindra en sådan uthyrning. Enligt min uppfattning bör en förening få svårt att angripa dessa typer av uthyrningar om de är av förhållandevis begränsad uppfattning och inte faktiskt leder till problem för föreningen eller dess medlemmar. Saken är dock ännu oprövad.

En annan sak man ska tänka på är att se om ens försäkringar (genom hemförsäkring eller särskild försäkring genom förmedlingsföretaget) täcker skador som skulle kunna uppstå till följd av uthyrning. Inkomster från uthyrning ska också redovisas för skatteverket. Läs mer om detta på skatteverkets hemsida

Lycka till!

Är du i behov av juridisk hjälp?

Kontakta oss »