ETT OVANLIGT – MEN ALLVARLIGT – DOLT FEL I FASTIGHET (Del 1)

 (Obs: denna artikel har godkänts av min klient och inga inblandade nämns vid namn)

För en tid sedan träffade jag en man som för några år sedan förvärvat en fastighet. I samband med kontraktsskrivningen fick han av mäklaren en karta där fastigheten var tydligt utmarkerad. Flera år senare ville köparen i sin tur överlåta fastigheten. Den mäklare han anlitade noterade några konstigheter gällande det område fastigheten antogs omfatta. Efter kontakter med Lantmäteriet framkom det att fastigheten inte var så stor som tidigare trotts. Ungefär 40 procent av fastighetens yta bestod i själva verket av en två onyttiga samfälligheter som under tidigt 1900-tal bestod av en väg och ett sandtag. I detta läge hade ett köpekontrakt redan skrivits på. De nya köparna valde dock att hoppa av köpet mot bakgrund av den nya information som framkommit. Fastigheten såldes senare, men då med ett prisavdrag uppgående till 1 200 000 kr. I detta skede kom säljaren till mig och begärde min hjälp med att försöka få tillbaka de pengar han förlorat på grund av det misstag mäklaren gjorde när han köpte fastigheten.

Av denna historia aktualiseras tre frågor:

1. Hur kan en fastighetsköpare vara säker på vad hon köper?
2. Vilket ansvar har mäklaren i en sådan här situation?
3. Hur gick det för min klient?

Detta inlägg är det första av tre som ska försöka besvara dessa frågor.


DOLDA FEL - HUR EN FASTIGHETSKÖPARE VET VAD HON KÖPER

En byggnad kallas ofta fastighet. Detta är dock inte helt korrekt. Fast egendom är, enligt lag, ”jord [som] är indelad i fastigheter.” (Jordabalken 1 kap. 1 §). En fastighet är alltså en del av jorden och på denna yta återfinns byggnader och ”andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk som kallas fastighetstillbehör” (JB 2:1). En villaköpare köper alltså inte huset, utan fastigheten på vilket huset står.

En fastighetsköpare har i de allra flesta fall inga skäl att misstro den beskrivning av fastigheten och fastighetstillbehören som mäklaren och säljaren tillhandahåller. I enstaka fall, så som det var för min klient, finns all anledning att inte lita på mäklaren. Detta visste han dock inte när det hade behövts. Vad kan då en köpare göra för att försäkra sig om vad hon köper?

Vid fastighetsköp är det vanligt att en besiktningsman anlitas. Tillsammans med köparen gör besiktningsmannen en okulär genomgång av byggnaderna på fastigheten. Eftersom de flesta kostsamma fel i en fastighet avser just bostadshuset är detta bra. Ofta upptäcks brister som ger köparen en mer nyanserad bild av vad hon faktiskt får genom köpet. Brister som inte har upptäckts ”vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet” (JB 4:19 st. 2) är generellt sett att betrakta som dolda. En köpare kan av säljaren kräva prisavdrag får sådana fel.

En okulär genomgång av byggnaderna på fastigheten hade dock inte på något sätt hjälpt min klient, för i hans fall satt felet i fastighetens gränser. Ett alternativ till en traditionell och okulär besiktning är en så kallad jordabalksundersökning. Den kostar mer än en traditionell besiktning men är också mer omfattande. Inom ramen för en jordabalksundersökning är det vanligt att alla byggnader på fastigheten och installationer i byggnaderna (dvs. el, vatten avlopp etc.) granskas och att en radonmätning görs. Även frågor om bygglov, servitut, gemensamhetsanläggningar osv. kan tas upp i en jordabalksundersökning. Frågetecken kring en fastighets gränser borde lyftas i en jordabalksundersökning. För att försäkra sig om att så sker bör en beställare av en jordabalksundersökning göra klart för uppdragstagaren att även detta ska undersökas.

För en köpare som vill spara pengar och bara försäkra sig om att fastighetens gränser motsvarar hennes förväntningar finns det väldigt bra och kostnadsfria tjänster tillgängliga. Både via hitta.se och eniro.se kan tomtgränser undersökas. När min klient köpte den aktuella fastigheten fanns dessa tjänster dock inte tillgängliga. Vad han hade kunnat göra var att kontakta Lantmäteriet för att få ut en tomtkarta över fastigheterna i det aktuella området. I hans fall hade mäklaren tillhandahållit en karta där fastigheten tydligt markerats ut varför det är förståeligt, och enligt min uppfattning ursäktligt, att han inte ansåg sig ha skäl att dubbelkolla mäklarens uppgift. Även om en köpare idag ska kunna förlita sig på uttryckliga uppgifter från en mäklare så är det, med tanke på hur lätt det är att idag kontrollera fastighetsgränser, olyckligt om någon köper en fastighet där halva bostadshuset står på någon annans mark.

Nu när vi kommit så här långt ska vi i nästa del titta på mäklarens ansvar i en situation som denna.

För mer information om jordabalksundersökning, besök densia.se/tjanster/besiktning-villor-fritidshus-och-lagenheter/jordabalksundersokning/

Personligen föredrar jag hitta.se eftersom man där också kan se samfälligheter m.m.


/Christian Hägglund, bostadsjurist
Klicka här om du önskar du komma i kontakt med Christian


Är du i behov av juridisk hjälp?

Kontakta oss »