ETT OVANLIGT - MEN ALLVARLIGT - DOLT FEL I FASTIGHET(DEL 2)

(Obs: denna artikel har godkänts av min klient och inga inblandade nämns vid namn)

MÄKLARENS ANSVAR

Första steget i att hjälpa en klient få ersättning för skada är att skicka ett kravbrev. Nedan återfinns (något redigerat) det brev jag på uppdrag av min klient skickade till mäklaren.

Genom köpekontrakt daterat den 9 oktober 2009 förvärvade min huvudman den aktuella fastigheten för en köpeskilling om 2 420 000 kr. Köpet förmedlades av dig som fastighetsmäklare.

I september 2016 erbjöd min huvudman fastigheten till försäljning. Hans mäklare upptäckte då att fastigheten inte ägs av honom i den omfattning som han har haft anledning att förutsätta mot bakgrund av de uppgifter som han erhöll från dig vid köpet 2009. På den karta du tillhandahöll min huvudman vid hans köp av fastigheterna hade du markerat ett område som du sa att köpet omfattade.

Enligt uppgifter från Lantmäteriet ägs delar av fastigheten av två samfälligheter. Fastighetens villa är till större delen belägen på mark tillhörande dessa samfälligheter. Fastigheten som min huvudman trodde att han köpte är avsevärt mindre än vad du sa att den var.

I september tecknades ett köpeavtal varigenom fastigheterna skulle säljas för ett pris om 4 000 000 kr. Inom ramen för besiktningsklausulen uppdagades att huset till stor del utgör en byggnad på ofri grund. Köparna begärde därför att köpet skulle återgå. Sedan dess har fastigheten sålts till ett investmentbolag för 2 800 000 kr.

Mot bakgrund av det inträffade har min huvudman lidit ekonomisk skada. Skadan uppgår till 1 200 000 kr (4 000 000-2 800 000).

I enlighet med vid tidpunkten gällande fastighetsmäklarlag (1995:400) 12 § (motsvarande fastighetsmäklarlag (2011:666) 8 §) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Det följer vidare av 16 § att fastighetsmäklaren ska ge köparen de råd och upplysningar som denne kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska enligt 17 § kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka rättigheter som belastar den samt enligt 18 § ange dessa omständigheter skriftligen i en objektsbeskrivning.

Min huvudman har inte erhållit relevanta råd och upplysningar om vilka rättigheter som belastar fastigheterna och han har inte på något sätt erhållit information beträffande de namngivna samfälligheternas placering i förhållande till fastigheterna. Istället för rätt information fick min huvudman endast en karta där fastigheterna markerats på ett felaktigt sätt.

Detta innebär att du som fastighetsmäklare uppsåtligen eller av oaktsamhet har åsidosatt dina skyldigheter och enligt fastighetsmäklarlagen 20 § (dagens lydelse 25 §) ska ersätta den skada som till följd av ditt åsidosättande har drabbat min huvudman.

Mäklarens ombuds svar (något redigerat) återfinns nedan.

Som ombud för mäklaren får jag återkomma med följande i anledning av din huvudmans skadeståndskrav om 1 200 000 kr.

För din kännedom bestrids skadeståndskravet i sin helhet, inget belopp kan vitsordas.
Skadeståndskravet bestrids på följande grund. Mot bakgrund av att din huvudman förvärvade fastigheten år 2009 framstår det som att rätten att rika anspråk mot mäklaren prekluderats på grund av för sen reklamation.

Eventuella skadeståndsgrundande omständigheter borde ha upptäckts av din huvudman långt tidigare än vad som förefaller ha skett.

Oavsett reklamationsfrågan har mäklaren inte agerat vårdslöst.?En fastighetsmäklare har ingen kontrollskyldighet avseende en fastighets gränser, och såvitt framgår av handlingarna borde mäklaren inte ha insett fastighetens verkliga gräns.

Mot bakgrund av ovanstående kan frivillig uppgörelse inte komma i fråga i dagsläget.

Även om min klient och mäklaren, av krav och bestridande att döma, står långtifrån varandra förs en diskussion om en samförståndslösning. När, och framförallt om en sådan kommer nås är dock en helt annan sak. Del tre i denna serie kan därför dröja. Tack för att du har hängt med såhär långt!

/Christian Hägglund, bostadsjurist
Klicka här om du önskar komma i kontakt med Christian

Är du i behov av juridisk hjälp?

Kontakta oss »