Renovera bostadsrätt – kan styrelsen stoppa dina planer?

Stockholms innerstad har blivit en het marknad för vindsvåningsspekulanter. Numera behöver en bostadsrättsförening inga tillstånd för att fritt få disponera över sina råvindar. Genom att exploatera råvind eller annan biyta, t.ex. källare som väntas bli nästa heta biyta att exploatera kan föreningen stärka sin ekonomi på både kort och lång sikt. Samma drivkraft har enskilda bostadsrättshavare som, efter att ha investerat mycket pengar i köpet av sin lägenhet, lägger ytterligare medel på renoveringen av sina lägenheter.

Definitionen av renovering är att förändra ett objekt till ett skick som ur funktionssynpunkt är jämförbart med nytt skick. I praktiken tar renoveringar sig uttryck i bl.a. öppna planlösningar, flyttade kök och badrum samt uppfräschade ytskikt. Syftet med renoveringarna är i de flesta fall att öka värdet på bostadsrättslägenheten.

Vilka friheter kan en bostadsrättshavare då ta sig? Har styrelsen något alls att säga till om när det kommer till en bostadsrättshavares renoveringsplaner?

En bostadsrättshavare har, till skillnad från innehavaren av en vanlig hyresrätt, en betydligt större handlingsfrihet när det gäller förändringar av den ”egna” lägenheten. Det har dock ansetts viktigt att begränsa den enskildes frihet i nyttjandet så att en ändamålsenlig förvaltning och skötsel av huset inte försvåras (prop. 2002/03:12 s. 49-50). Detta har i lagtext uttryckts på följande sätt.

Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar

1. ingrepp i en bärande konstruktion,

2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller

3. annan väsentlig förändring av lägenheten.

Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. (Se 7 kap. 7 § bostadsrättslagen.)

Gränsen för bostadsrättshavarnas autonomi när det gäller renovering är inte helt tydlig. Åtgärder avseende bärande konstruktioner (punkt 1) och ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten (p. 2) är uttryckligen sådana som inte bör vidtas utan att styrelsen har fått säga sitt.

Att som bostadsrättshavare avgöra vad som utgör en väsentlig förändring av lägenheten (p. 3) är dock svårare. I förarbetena till den aktuella bestämmelsen har angetts att ändringar av sådana ledningar eller kanaler som föreningen enligt 12 § svarar för (dvs. elledningar och ventilationskanaler som tjänar fler än en lägenhet) normalt är hänförliga till förevarande punkt. Vidare kan, enligt förarbetena, underlåtenheten att ta tillvara på en lägenhets karaktärsdrag eller dess kulturhistoriska värde vara en sådan väsentlig förändring som kräver styrelsens tillstånd. T.ex. har Svea hovrätt ansett att installationen av en kamin var att betrakta som en väsentlig förändring (ärende nr ÖÄ 9037-12).

En styrelse får inte vägra att medge tillstånd till åtgärderna i p. 1-3 om inte åtgärden/-rna är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Behovet av objektiva skäl aktualiserades i rättsfallet RH 1994:28. En förening hade yrkat att bostadsrättshavaren skulle åläggas en skyldighet att återställa lägenheten till skicket den haft före den aktuella renoveringen. Som grund för yrkandet angavs att bostadsrättshavaren utan tillstånd från styrelsen företagit en avsevärd förändring i sin lägenhet. Hovrätten konstaterade att ”[e]nbart den omständigheten att ombyggnaden skett utan erforderligt tillstånd utgör […] inte tillräckliga skäl för att bifalla käromålet”. Föreningen hade behövt bevisa att bostadsrättshavarna, utöver avsaknad av tillstånd, också hade orsakat en påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

Vad ska man som bostadsrättshavare göra om man är missnöjd över att inte ha fått styrelsens medgivande till planerade renoveringsåtgärder eller om man anser att styrelsens skäl för sin vägran inte är objektivt godtagbara?

Ett alternativ är att lägga renoveringsplanerna på is. Ett annat är att genom en tingsrättsprocess få ett domstolsbeslut om att styrelsen borde ha lämnat tillstånd. Ett tredje alternativet är att inte bry sig om styrelsen och renovera ändå. I denna situation befann Brf Storken 11 sig när en bostadsrättshavare utan tillstånd vidtagit omfattande renoveringsåtgärder (se Stockholms tingsrätts dom i mål nr T 3987-10, dom 2012-04-24). Föreningen yrkade bl.a. att bostadsrättshavaren skulle förpliktas att återställa badrum och kök. Domstolen konstaterade att bostadsrättshavaren hade behövt styrelsens tillstånd för att få flytta badrum och kök med tillhörande omdragning av ledningar. Föreningen ansågs dock inte ha lyckats visa att den genomförda renoveringen inneburit någon påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

Slutsatsen blir att bestämmelsen om krav på tillstånd i praktiken blir tandlös. Det ska mycket till för att en styrelse kan vägra medge tillstånd till väsentliga ändringar av en lägenhet och bevisbördan för att skada eller olägenhet uppstått/kommer uppstå ligger helt på föreningen. Så, styrelsens möjligheter att stoppa dig är kraftigt begränsade.

Lycka till med renoveringen! Och glöm inte att göra en ordentlig bakgrundskoll av den hantverkare du anlitar.

/ Christian Hägglund, bostadsjurist

Klicka här om du önskar komma i kontakt med Christian

Är du i behov av juridisk hjälp?

Kontakta oss »