Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt del 1

Ett köp av bostadsrättslägenhet kategoriseras juridiskt som köp av lös egendom. Det innebär att samma regler gäller för såväl en så pass komplex vara som en bostadsrättslägenhet får anses vara som för köp av två ton cement eller en spade. Förklaringen till detta är att det som överlåts vid en bostadsrättsöverlåtelse är föreningsmedlemskapet, vilket är kopplat till en specifik lägenhet i den fastighetsägande föreningens hus. Det är alltså inte lägenheten som överlåts, utan rätten till lägenheten.

Även om ett köp av en lägenhet har många likheter med köp av fast egendom utgör en bostadsrätt, som ovan konstaterat, lös egendom och köplagens regler blir därför tillämpliga. Här går många vilse och blandar felaktigt ihop reglerna för köp av bostadsrätt med de som gäller för köp av fast egendom (vilka återfinns i jordabalken kap. 4). Detta gäller inte minst mäklare. Följande text återfinns på fastighetsbyråns hemsida.

Köparens ansvar

Vilket ansvar har jag?
Undersökningsplikten innebär att du som köpare ansvarar för att noga undersöka bostaden innan du skriver på kontraktet. Om du hittar något som kan tyda på ett fel ingår det även i undersökningsplikten att utreda detta närmare.

Utgångspunkten är att bostaden säljs i befintligt skick med hänsyn till ålder, pris och användning. Säljaren är aldrig ansvarig för fel som kunde ha upptäckts vid en normal undersökning. Det finns inget krav på att undersökningen ska göras av en fackman, men det kan vara klokt att ta professionell hjälp om du till exempel hittar vad som kan vara fukt- eller mögelfläckar. Via våra samarbetspartners kan du komma i kontakt med företag som kan hjälpa dig med besiktningar samt brand- och säkerhetsutredningar. Här intill har vi även samlat en rad länkar som kan hjälpa dig när du kontrollerar och besiktigar en ny bostad. Tala gärna med ditt mäklarkontor om du behöver ytterligare hjälp.

Ovanstående uttalande om köparens ansvar vid bostadsrättsköp återspeglar inte gällande rätt. I det följande kommer jag inte beröra frågan om köparen i kontraktet uppmanats att undersöka lägenheten och inte heller vad en fastighetsköpare har för ansvar.

Fastighetsbyråns text tas, precis som motsvarande texter hos andra mäklare, ofta in i en bilaga till köpehandlingarna. Förutom att ge en felaktig bild av gällande rätt lägger den ett större ansvar på köparen än vad köplagen gör. Säljaren har all anledning att glädja sig över det, men för köparen kan det få till följd att ett fel i bostadsrätten inte går att göra gällande mot säljaren.

Vad säger då köplagen om en köpares undersökningsplikt? Av § 20 (stycke 1 och 2) framgår följande.

Köparen får inte såsom fel åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet.

Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder.

Huvudregeln är att en bostadsrättsköpare inte kan kräva ersättning från en säljare på grund av en brist i lägenheten som han känt till, dvs. inte göra gällande felet mot säljaren. En köpare kan inte heller göra gällande sådana fel som han borde ha känt till om han före köpet undersökt varan och vid den undersökningen missat det aktuella felet. Detsamma gäller om köparen inte följt säljarens uppmaning att undersöka varan. Den uppmärksamme läsaren noterar att det i lagen helt saknas något som skulle kunna tolkas som en självständig skyldighet för köparen att undersöka lägenheten före köpet.

Utgångspunkten för bedömningen av vilka fel en köpare ska få göra gällande mot en säljare och vilka fel som köparen känt/borde ha känt till är den faktiska undersökning som köparen genomfört.

I Stockholm visas lägenheter vanligtvis på söndag och tisdag. Under onsdagen hålls en budgivning och köpekontrakt skrivs på torsdag eller fredag. Trots att det ofta handlar om miljonbelopp och den största affären en människa gör under sin livstid är det fråga om en väldigt snabb process som inte tillåter någon längre betänketid. Normalköparen tillbringar i regel inte mer än 20-30 minuter i en lägenhet innan de köper den. Vanligtvis är lägenheterna fulla med andra människor och möjligheterna för att noga undersöka lägenheten är kraftigt begränsade.

Borde köparen, i samband med de två visningarna (dvs. den undersökning köparen de facto gjort) av lägenheten, kunnat upptäckta det aktuella felet? Detta blir frågan jag ställer mig. Om denna fråga besvaras jakande blir nästa steg att fundera över vilka slutsatser köparen borde kunnat dra av sina iakttagelser.
Välkommen åter!

/ Christian Hägglund, bostadsjurist

Klicka här om du önskar komma i kontakt med Christian

Är du i behov av juridisk hjälp?

Kontakta oss »