Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt, del 2

I "Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt del 1” konstaterades att det inte finns någon lagstadgad undersökningsplikt för köpare av lös egendom, vilket en bostadsrättslägenhet klassificeras som. En närbesläktad fråga, som jag uttryckligen undvek, är den om innebörden av följande uppmaning till undersökning.

Före köpet har köparen uppmanats att noggrant undersöka lägenheten

Denna formulering återfinns ordagrant i nästan alla objektsbeskrivningar/prospekt och köpekontrakt avseende bostadsrättslägenheter som upprättas av mäklare. Vanligtvis delas prospektet ut vid lägenhetsvisningar och köparen anses då fått del av undersökningsuppmaningen. Avtalet, som ofta hänvisar till prospektet, anses vara ett uttryck för den s.k. partsviljan (dvs. vad köpare och säljare har velat förbinda sig till genom det avtal de skrivit under). Det är därför viktigt att avtalsparterna inser vad undersökningsuppmaningen har för rättsverkningar, dvs. hur den påverkar deras rättsliga förhållande.

En köpare får, som vi kan läsa i 20 § köplagen, inte som fel åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet. Inte heller får köparen som fel åberopa det han märkt eller borde ha märkt vid en sådan undersökning av lägenhet som han har gjort eller borde ha märkt om han följt säljarens uppmaning att undersöka lägenheten. Har köparen en godtagbar anledning att inte följa säljarens uppmaning kan köparen komma undan ansvaret för resultatet av den hypotetiska undersökningen.

Undersökningsuppmaningen har sitt ursprung i ovan nämnda bestämmelse. Genom att dela ut den till spekulanter och ta in den i avtalet kan en säljare i en tvistesituation alltid peka på att en påstådd avvikelse hade märkts om köparen hade följt uppmaningen. I verkligheten är det dock fråga om en chimär och en illusion, eftersom köparen i princip får möjlighet att ta del av uppmaningen vid visningen och först i samband med undertecknandet av köpekontrakt får gå igenom dess innebörd. Det tidsmässiga utrymmet för att följa undersökningsuppmaningen är minimal, om inte obefintlig. Föreställ dig följande situationer.

• Du går på lägenhetsvisning på söndag, tar emot prospektet och noterar att du däri uppmanas att noggrant undersöka lägenheten. Eftersom det är minst 20 andra personer på plats inser du att dina möjligheter att följa uppmaningen är kraftigt begränsade. Du ber mäklaren om möjlighet att få en egen visning på måndagen eller tisdagen, dvs. innan den andra visningen och den efterföljande budgivningen och kontraktsskrivningen.

• Du har precis satt dig vid konferensbordet på mäklarens kontor. Under förmiddagen vann du en hetsig budgivning och ska nu bli ägare till din drömlägenhet. Säljaren är där och tillsammans med mäklaren går ni igenom köpekontraktet. Inte förrän mäklaren kommer till undersökningsuppmaningen börjar du känna dig osäker. Det står att du före köpet har uppmanats att noggrant undersöka lägenheten. Men denna uppmaning ser du först nu. Eftersom du alldeles strax ska betala säljaren en mycket stor summa pengar och verkligen vill veta vad det är du skriver på ber du om att få skjuta upp kontraktsskrivningen en vecka för att kunna följa uppmaningen.

Hur skulle mäklaren och säljaren förhålla sig till din begäran?

Kanske har du erfarenhet av en liknande situation. Även om du inte har det tror jag att du, precis som jag, har svårt att se att mäklaren skulle tillhandahålla en extravisning för att du ska kunna följa undersökningsuppmaningen och även att säljaren skulle vara villig att vänta med kontraktsskrivningen. Det är snabba affärer som gäller, trots att det är fråga om miljonbelopp. Undersökningsuppmaningen blir i praktiken omöjlig att följa. Även om den ges vid visningen. Att köparen inte följer uppmaningen blir i praktiken ett villkor för köpet. Detta är djupt olyckligt och kan knappast ha varit lagstiftarens syfte.

Att köparen inte har en reell möjlighet att följa uppmaningen skulle, enligt min mening, vara just en godtagbar anledning att inte följa uppmaningen och därmed ursäkta köparen. Huruvida en domstol skulle hålla med mig är dock osäkert. Frågan har, mig veterligen, inte prövats.

En annan fråga, som inte heller verkar varit uppe för domstolsprövning, är den om betydelsen av ordet eller i följande sammanhang:

Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den […].

Enligt Svenska Akademiens Ordlista är ordet antingen en synonym till ordet eller. I ljuset av temat för detta blogginlägg, borde man kunna resonera som så att du antingen undersöker lägenheten själv utan att säljaren uppmanat dig därtill eller så gör du det på säljarens uppmaning. Har du redan undersökt lägenheten borde säljarens uppmaning vara verkningslös.

För att sammanfatta: den förutsebara effekten av en undersökningsuppmaning är att säljaren får en god anledning att vägra ta ansvar för eventuella brister i den sålda lägenheten och köparen måste gå med på att inte följa uppmaningen för att överhuvudtaget få köpa lägenheten.

Med ovanstående till hjälp tycker jag att alla bostadsrättsköpare ska begära att undersökningsuppmaningen stryks ur köpekontraktet helt och hållet. Om mäklaren och säljaren inte vill medverka till det står köparen inför valet att köpa lägenheten ändå eller vänta på att nästa drömboende. Det är, så att säga, säljarens marknad!


/ Christian Hägglund, bostadsjurist

Klicka här om du önskar komma i kontakt med Christian

Är du i behov av juridisk hjälp?

Kontakta oss »