Besittningsskydd - vad innebär det?

När det kommer till bostadshyresgäster brukar man tala om ett direkt besittningsskydd medan lokalhyresgäster istället har ett indirekt besittningsskydd. Denna artikel syftar till att förklara vad dessa två begrepp egentligen innebär.

Direkt besittningsskydd
Det direkta besittningsskyddet återfinns i Jordabalken 12:46 och behandlar bostadshyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet. Frågan om hyresavtalet ska förlängas eller inte aktualiseras när hyresvärden säger upp ett avtal på bestämd tid till hyrestidens slut eller ett avtal på obestämd tid med vanlig uppsägningstid. Som huvudregel har hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet eftersom besittningsskyddet syftar till att ge hyresgästen en trygghet i boendet och bärs upp av bostadssociala överväganden.

I samma paragraf återfinns grunderna för att bryta besittningsskyddet, dvs. de skäl som hyresvärden kan åberopa för att hyresgästen inte ska ha rätt till förlängning av hyresavtalet. Exempelvis kan det handla om grav misskötsamhet från hyresgästens sida, att huset ska rivas eller att hyresförhållandet varit hänförligt till en anställning som upphört.

När hyresvärden och hyresgästen inte är överens om det föreligger en rätt till förlängning av hyresavtalet behöver hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång. Hyresnämnden sätter sedan ut en tid för sammanträde och fattar beslut i ärendet. Nämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt. Så länge som processen pågår och fram till att ärendet blir slutligt avgjort har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten vilket i praktiken kan handla om flera månader eller till och med över ett år. Därutöver finns det en rätt för hyresgästen att inom ramen för denna process begära uppskov med avflyttning (JB 12:52).

Som nämnt gäller dessa bestämmelser vid upplåtelser av bostadslägenheter men det finns ett antal undantag som framgår av JB 12:45. Exempelvis kan anges att besittningsskyddet inte gäller andrahandsuthyrning för självständigt brukande som varat kortare än två år i följd, för inneboende eller då hyresrätten är förverkad och uppsagd i förtid. Ett annat fall när besittningsskyddet inte gäller är då hyresgästen och hyresvärden i enlighet med JB 12:45a, i en särskilt upprättad handling, kommit överens om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning.

Indirekt besittningsskydd
Lokalhyresgäster har inte till skillnad från bostadshyresgäster någon möjlighet att tvångsförlänga ett hyresavtal. Hyresgästen skyddas alltså inte från avtalets upphörande utan har istället en rätt till ekonomisk ersättning av hyresvärden för den förlust som förorsakas på grund av att hyresförhållandet har upphört. Därav benämns detta skydd för ”indirekt besittningsskydd”. De relevanta lagreglerna återfinns i JB 12:57-60. Det indirekta besittningsskyddet aktualiseras när hyresförhållandet har varat längre än nio månader och hyresvärden har sagt upp hyresavtalet till hyrestidens utgång eller när hyresgästen sagt upp avtalet för villkorsändring.

Om hyresgästen inte går med på att flytta utan att få ekonomisk ersättning ska han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. I sin uppsägning måste hyresvärden informera hyresgästen om detta för att uppsägningen ska vara giltig. Även en lokalhyresgäst har rätt att begära uppskov med avflyttningen hos hyresnämnden men därutöver finns det ingen rätt för hyresgästen att fortsätta nyttja lokalen efter hyrestidens utgång.

Även här finns det undantag från rätten till besittningsskydd om hyresvärden har en befogad anledning att säga upp hyresavtalet. Hyresvärden är exempelvis inte skyldig att utge någon ekonomisk ersättning till hyresgästen när huset ska rivas och hyrsvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller då hyresgästen exempelvis inte följer ordningsförpliktelser eller myndighetskrav. Hyresvärdens ersättningsskyldighet beror på tyngden av de åberopade skälen i förhållande till hyresgästens intresse av att få behålla lokalen.

Om hyresgästen har rätt till ersättning ska hyresvärden alltid betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen. För det fall hyresgästen på grund av hyresförhållandets upphörande har förorsakats en förlust som inte täcks av en årshyra ska hyresvärden i skälig omfattning även ersätta hyresgästen för denna förlust.

Precis som när det gäller det direkta besittningsskyddet finns det möjlighet för parterna att avtala bort det indirekta besittningsskyddet (dvs. rätten till ekonomiskt ersättning) enligt bestämmelserna i JB 12:56.

Upplåtelser enligt privatuthyrningslagen
Det noteras avslutningsvis att hyresgästen helt saknar besittningsskydd vid en upplåtelse enligt lagen om uthyrning av egen bostad, den så kallade privatuthyrningslagen vilken är tillämplig vid uthyrning av direkt ägd villa, ägarlägenhet eller bostadsrätt.

Om hyresvärden upplåter två lägenheter enligt denna lag gäller lagen endast för den första upplåtelsen (för den andra upplåtelsen gäller besittningsskyddet). För det fall hyresvärden hyr ut mer än två lägenheter gäller dock reglerna om besittningsskydd för samtliga upplåtelser eftersom uthyrningen anses ske i näringsverksamhet.

/Sanja Lindberg, bostadsjurist
Klicka här om du önskar komma i kontakt med Sanja

Är du i behov av juridisk hjälp?

Kontakta oss »