Fel i fastighet – fukt samt följdskador och fel

En fastighet kan vara behäftad med fel på många olika sätt. Några av de vanligaste felen har att göra med fukt som hamnat på platser den inte ska vara på, t.ex. ett tätskikt i badrum som släpper igenom fukt, en dränering som inte leder bort fukt, ett tag som inte håller ute fukt, rör som är otäta osv. Gemensamt för dessa olika typer av fel är att de kan bli mycket kostsamma att åtgärda; byte av tak, totalrenovering av badrum eller omdränering kostar alla hundratusentals kronor.

Utöver åtgärdandet av ett fel kan det ibland också kosta mycket pengar att åtgärda dess följder, t.ex. sanering av rummen intill ett otätt badrum, uttorkning och möjlig mögelsanering av en dåligt dränerad källare eller renoveringar av väggar eller innertak som skadats av läckage genom yttertaket. Om inte dessa skador fanns vid köpet är de s.k. följdskador. Normalt omfattar en säljares ansvar för fel i fastighet inte eventuella följdskador. För att en köpare ska kunna få ersättning för följdskador krävs att säljaren är skadeståndsskyldig. En säljare är skadeståndsskyldig om ”felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller [att] fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.”

I en process om ersättning för fel i fastighet och skadestånd för följdskadorna har köparen bevisbördan för att säljaren har varit försumlig eller att det föreligger en utfästelse. Ett alternativ till att bevisa detta är att köparen bevisar att följdskadorna i själva verket är att betrakta som fel, dvs. att skadorna fanns redan vid tidpunkten för köpet. Om så är fallet krävs inte att säljaren är skadeståndsskyldig. Säljaren å sin sida vill att följdskadorna ska ha uppstått efter köpet och kan behöva föra motbevisning om detta.

En köpare som får misstankar om att fastigheten hen köpt verkar vara behäftad med fel måste lämna ett meddelande om det till säljaren inom skälig tid (en s.k. reklamation). Hur lång tid som är skälig är svårt att säga definitivt, men man kan räkna med att två månader i alla lägen är skälig tid. Många gånger gör en köpare väl i att reklamera misstanken om fel så snart det går. Det är bra att göra det skriftligt och så till att få en bekräftelse från säljaren om att denne har tagit emot reklamationen.

Efter att reklamation är gjord, eller innan om man väljer att vänta lite efter att felet upptäckts, bör köparen låta göra en besiktning av felet. Genom att få en fackmans synpunkter på badrummet, grunden eller taket så får köparen svart på vitt om misstankarna var korrekta eller inte. Efter besiktningen, eller kanske till och med före, bör köparen kontakta en jurist för att få hjälp att bedöma om och hur ett krav till säljaren kan utformas. En jurist kan också hjälpa till med upprättandet av reklamation om sådan inte har gjorts. En jurist kan också beställa en besiktning. En fördel med att besiktningen beställs av juristen är att det ökar chanserna att kostnaderna för besiktningen täcks av köparens rättsskydd.

Rättsskydd är en del av köparens hemförsäkring. Köparens jurist kan ansöka om att rättsskyddet ska omfatta köparens ombudskostnader efter att ett en tvist har uppstått, dvs. efter att köparen, eller dennes jurist, har skickat ett krav på betalning till säljaren och denne har bestritt kravet. Rättsskyddet innebär att försäkringsbolaget står för 75-80 % av kostnaderna (alla försäkringsbolag har olika villkor i detta, så bekanta dig med de som gäller i din hemförsäkring).

Efter att en tvist har uppstått kan den lösas på olika sätt. Ett vanligt sätt är att köparen och säljaren kommer överens om en förlikning, dvs. att säljaren betalar en summa pengar till köparen och att tvisten om felet därigenom avslutas. Ett annat sätt är att köparen drar tillbaka sitt krav (vilket kanske är aktuellt om det saknas bevis eller på något annat sätt finns svagheter i caset som innebär att en domstolsprocess inte är att förespråka). Det sista sättet är att ta tvisten till domstol. Detta löser inte tvisten på kort sikt, men innebär att köparen och säljaren överlåter åt en tredje och utomstående part, domstolen, att lösa tvisten. Parterna kan, trots att en domstolsprocess har startats, alltid träffa en förlikning. Det är dock viktigt att komma ihåg att förlikningsviljan kan påverkas kraftigt av att tvisten tagits till domstol och då blir mer kostsam för parterna att vara del av. De flesta tvister löses genom en förlikning utan att domstol kopplas in.

/Christian Hägglund, bostadsjurist

Klicka här om du önskar komma i kontakt med Christian

Är du i behov av juridisk hjälp?

Kontakta oss »