Förhandsavtal nyproduktion - ogiltigt eller oskäligt?

I och med den fallande bostadsmarknaden har frågor om förhandsavtalens utformning kommit upp och huruvida de kan vara ogiltiga, särskilt i fråga om den beräknade tidpunkten för upplåtelse. Många gånger beräknas upplåtelse ske inom en period av tre till sex månader, även tillträdestidpunkten beräknas normalt till en tidpunkt inom ett liknande intervall. Mellan den beräknade tidpunkten för upplåtelse och tillträde är det ofta ytterligare en period om tre till sex månader. Nedan följer en genomgång av vilka regler som gäller och hur man kan tolka dem.

Förhandsavtal om upplåtelse och förvärv av bostadsrätt är bindande för såväl bostadsrättsföreningen som för förhandstecknaren så länge det följer formkraven i bostadsrättslagens 5 kapitel 3 §. Avtalet måste innehålla uppgift om:
- parternas namn
- vilken lägenhet som ska upplåtas
- beräknad tidpunkt för upplåtelsen
- beräknade avgifterna
- eventuellt belopp som erläggs i förskott
Beräkningen av avgifterna ska grundas på en ekonomisk kalkyl över projektet och granskas av två oberoende intygsgivare som bedömer kalkylen som hållbar. Kalkyl och intyg ska hållas tillgängligt för förhandstecknaren innan avtalet ingås. Om ett avtal ingås i strid med kraven i 3 § är det ogiltigt.

Förhandstecknaren har dock rätt att frånträda avtalet om:
- lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen
- upplåtelse inte kan ske inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten
- de avgifter som ska betalas är väsentligt högre än vad som angivits i avtalet

Lagtextens uppräkning på situationer som ger rätt att frånträda avtalet ska inte ses som fullständigt uttömmande då avtalslagen fortfarande är tillämplig. Dock väger principen om att avtal ska hållas mycket tungt och är huvudregeln vilken endast undantagsvis frångås. De delar av avtalslagen som framförallt kan komma att få betydelse är 36 § då det rör sig om ett konsumentförhållande (samt principen om bristande förutsättningar). Om ett avtal är oskäligt kan det inte rimligen binda konsumenten, det kan bli tal om såväl jämkning som ogiltighet av avtalet.

Frågor har uppstått kring hur lång en tidpunkt kan sträcka sig. Lagstiftaren har dock inte uttryckt någon gräns i lagtexten och inte heller närmare definierat riktlinjer i förarbetena. Det är osannolikt att domstolarna kommer gå in och ogiltigförklara en mängd avtal på så svepande grund som en allt för vidsträckt tidsangivelse och därigenom sätta hela bostadsmarknaden i gungning. Själva grunden för problemet är att man måste ”beräkna” när lägenheten kan vara klar baserat på uppskattningar av ett flerårigt byggprojekt. Det ligger i sakens natur att denna inte närmare går att fastställa. Vad som dock framgår av förarbetena är att man ska vara väldigt restriktiv i bedömningen om vad som är en skälig fördröjning. Den angivna tidpunkten ska alltså hållas och endast små avvikelser kan accepteras som skälig. Ju frikostigare period som angivits desto restriktivare bör man nog vara i bedömningen av en försenings skälighet och vise versa.

Det största problemet är att det i lagtexten inte nämns något om vad som händer om tillträdet blir uppskjutet från utsatt tidpunkt. I förarbetena framgår att man ser på upplåtelsen och tillträdet som två nära sammanbundna händelser som sker tätt inpå varandra. Detta återspeglas dock inte i de avtal som upprättats av föreningar/byggbolag. I bostadsrättslagens 7 kapitel 3 § anges dock en rätt att säga upp bostadsrätten för det fall tillträde inte kan ske i rätt tid om detta är av väsentlig betydelse för bostadsrättsinnehavaren. Lägenheten förutsätts redan vara upplåten för att uppsägning ska kunna ske.

Föreningar/byggbolag har gjort försök att kringgå lagstiftningen när projekt blivit försenade. Istället för att skjuta på upplåtelsen tillsammans med tillträdet så skjuter de enbart på tillträdesdagen. Detta torde nog av en domstol ses som oskäligt då de två händelserna inte är helt frikopplade. Tanken är att de sker i det närmaste samtidigt. Detta återspeglas i lagen genom den skyldighet att erlägga årsavgift som uppstår i samband med upplåtelsen. Det torde också anses oskäligt att avkräva en förhandstecknare ett stort förskott långt innan denna kan få tillträde. Lånet kommer då under väldigt lång tid belasta konsumenten med extra räntekostnader utan en motsvarande motprestation från föreningens sida.

Även om upplåtelse och tillträde rent tekniskt avser olika händelser är lagstiftarens syfte knappast att konsumenten, vid redan konstaterade förseningar i tillträdet, först måste fullfölja upplåtelsen för att omedelbart därefter säga upp bostadsrätten på grund av det försenade tillträdet. Detta synes onödigt komplicerat och motverkar konsumentskyddet. Därutöver har förutsättningarna från avtalstillfället förändrats om tillträdet senareläggs varför förhandsavtalet redan av den anledningen borde kunna frånträdas. En annan fråga som uppstår i sammanhanget är om det över huvud taget går att upplåta en rättighet när denna inte kan utnyttjas. En rätt att nyttja bostad förutsätter en fysisk bostad vari denna rättighet kan utnyttjas. En upplåtelse innan den fysiska byggnaden finns och är nära nog färdigställd kan mer liknas vid ett förhandsavtal – en rätt till en framtida rättighet.

Min bedömning är att domstolarna sannolikt kommer att överlåta åt lagstiftaren att fastställa vad en acceptabel tidsrymd för ”beräknad tidpunkt” utgör så länge denna inte är uppenbart oskälig. Vad som däremot kan komma att prövas är individuella förhållanden för den enskilde konsumenten där händelser (exempelvis företagens agerande, uppkomna förseningar eller andra större förändringar) som ändrat förutsättningarna kommer att få stor betydelse och att avtal på grund av detta kan komma att jämkas eller förklaras ogiltiga.

/Linda Kron, Bostadsjurist
Klicka här om du önskar komma i kontakt med Linda

Är du i behov av juridisk hjälp?

Kontakta oss »