Förhandsavtal nyproduktion – ogiltigt eller oskäligt?
Förhandsavtal

 Många hör av sig till Juristjouren med frågor rörande förhandsavtal för nyproduktion och dess utformning. Tidigare gällde frågorna mest om avtalen kunde vara ogiltiga eller gick att frånträda med hänsyn till den beräknade tidpunkten för upplåtelse samt vid försenat tillträde. Nuförtiden är det i stället många frågor om förhandsavtalen fortfarande är bindande när avgifterna har höjts inför upplåtelsen eller när det skett väsentliga förändringar i bostaden i förhållande till vad som avtalats.

I den här artikeln går vi igenom vilka regler som gäller vid förhandsavtal och upplåtelse av bostadsrätt, särskilt efter den lagändring som trätt i kraft 1 januari 2023, och hur man kan tolka dem. Samtliga hänvisningar till lagtext nedan avser bostadsrättslagens kap. 5 om inte annat särskilt anges.

Förhandsavtalets innehåll

Ett förhandsavtal om upplåtelse och förvärv av bostadsrätt är bindande för såväl bostadsrättsföreningen som för förhandstecknaren så länge det följer formkraven i §§ 4-6. Avtalet måste enligt 4 § vara skriftligt och innehålla uppgift om:

  • Parternas namn.
  • Vilken lägenhet avtalet gäller samt ev. ingående mark/utrymme.
  • Uppgifter om bygglovet för föreningens hus.
  • Beräknad tidpunkt för upplåtelse.
  • De beräknande avgifterna för bostadsrätten.
  • Eventuellt förskottsbelopp som lämnats.

Om beräknad tidpunkt för upplåtelse avser ett tidsintervall får detta inte vara längre än tre månader (5 §). Beräkningen av avgifterna ska vara grundade på en ekonomisk kalkyl över projektet och granskad av två oberoende intygsgivare som bedömer kalkylen som hållbar. Kalkyl och intyg ska vara tillgängligt för förhandstecknaren innan avtalets ingående (6 §). Om man ingår ett avtal i strid med kraven i 4-6 §§ är avtalet ogiltigt. Därtill är förhandsavtal inte bindande för förhandstecknaren om föreningen underlåtit att följa kravet om sju (7) dagars betänketid innan avtalstecknande eller inte uppfyllt informationskraven i 3 §. Bristande information av marginell betydelse medför dock inte att avtalet inte blir bindande.

Möjligheter att frånträda

Förhandstecknaren har enligt 13 § (5 kap) rätt att frånträda avtalet om:

  • Lägenheten inte blir upplåten med bostadsrätt senast vid inflyttningen.
  • Upplåtelse inte kan ske inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten.
  • Avgiften är väsentligt högre än i avtalet.
  • Lägenheten eller andra delar väsentligen avviker från avtalet.

Frånträdande på grund av högre avgifter eller väsentliga avvikelser måste ske genom uppsägning av avtalet inom tre månader från det att förhandstecknaren fick kännedom om förändringen (den högre avgiften). Lagtextens uppräkning i bostadsrättslagen gällande situationer som ger rätt att frånträda avtalet är inte fullständig då avtalslagen fortfarande är tillämplig. Dock väger principen om att avtal ska hållas mycket tungt och utgör huvudregeln vilken som endast undantagsvis ska frångås. De delar av avtalslagen som framförallt kan komma att få betydelse i frågor rörande förhandsavtal mm är 36 § då det rör sig om ett ”konsumentförhållande” (samt principen om bristande förutsättningar). Om ett avtal är oskäligt kan det inte rimligen binda konsumenten, det kan leda fram till såväl jämkning (förändring) som ogiltighet av avtalet.

Förseningar

Det finns tre ”typer” av förseningar, även om lagstiftaren endast beaktat två. Dessa är försenad upplåtelse, försenat tillträde innan upplåtelse och försenat tillträde efter upplåtelse. Även om försenat tillträde innan upplåtelseavtal tecknats inte är omnämnt i bostadsrättslagen finns det grunder att frånträda vilka vi går igenom mer nedan. När det gäller försenat tillträde efter det att upplåtelse skett är inte längre förhandsavtalet aktuellt och andra regler är tillämpliga.

Försening av upplåtelse

Frågor har uppstått kring hur långt en tidpunkt kan sträcka sig. Tidigare fanns det inte någon uttrycklig gräns i lagtexten och inte heller närmare definierade riktlinjer i förarbetena. I och med lagändringarna som trädde i kraft 1 januari 2023 klargjorde man dock dels, att en beräknad tidpunkt för upplåtelse får anges som ett tidsintervall, dels, att detta intervall inte får vara längre än tre månader (dvs ett kvartal). Förut kunde tidsintervallet avse flera kvartal. Bedömningen av hur lång fördröjning av upplåtelsen som kan anses skälig ska fortsatt vara väldigt restriktiv. Den angivna tidpunkten ska alltså gälla och endast små avvikelser kan generellt godtas. Ett fortsatt problem är att det i lagtexten, trots den problematik som varit, inte står något om vad som händer om tillträdet blir uppskjutet från avtalad tidpunkt. I förarbetena framgår att man ser på upplåtelsen och tillträdet som två nära sammanbundna händelser som sker tätt inpå varandra. Detta återspeglas dock inte de avtal som föreningar/byggbolag upprättar. För mer information om förseningar av tillträde – läs mer här Försening av tillträde

Föreningar/byggbolag har innan lagändringarna som trädde i kraft 2023 gjort försök att kringgå lagstiftningen när projekt blivit försenade. I stället för att skjuta på upplåtelsen tillsammans med tillträdet så har de enbart skjutit fram tillträdesdagen och låtit upplåtelsetidpunkten kvarstå. Detta torde nog en domstol anse oskäligt då de två händelserna inte är helt frikopplade. Tanken är att de sker i det närmaste samtidigt. Detta återspeglas i bostadsrättslagen genom den skyldighet att erlägga årsavgift som uppstår i samband med upplåtelsen.

Det torde också vara oskäligt att avkräva en förhandstecknare ett stort förskott långt innan något faktiskt tillträde kan ske. Lånet kommer då under väldigt lång tid belasta konsumenten med extra räntekostnader utan en motsvarande motprestation från föreningens sida. Även om upplåtelse och tillträde rent tekniskt avser olika händelser är lagstiftarens syfte knappast att konsumenten, vid redan konstaterade förseningar i tillträdet, först måste fullfölja upplåtelsen för att omedelbart därefter säga upp bostadsrätten på grund av det försenade tillträdet. Detta verkar onödigt komplicerat och motverkar konsumentskyddet.

Därutöver har, om tillträdet senareläggs, förutsättningarna från avtalstillfället förändrats om tillträdet senareläggs varför förhandsavtalet redan av den anledningen borde kunna frånträdas. I vart fall kan det inte finnas en skyldighet att teckna ett upplåtelseavtal med en annan tillträdesdag än vad som tidigare utlovats. I bostadsrättslagens 7 kapitel 3 § anges att en bostadsrättshavare har rätt att säga upp bostadsrätten för i det fall tillträde inte kan ske i rätt tid om detta är av väsentlig betydelse. Lägenheten förutsätts dock redan vara upplåten för att uppsägning ska kunna ske.

Ett förhandsavtal behöver inte innehålla uppgift om tidpunkt för tillträde, detta ska dock anges i ett upplåtelseavtal om tillträde inte sker i samband med upplåtelsen. Systematiken visar fortsatt att upplåtelse och tillträde anses nära förknippade. Verkligheten ser dock fortfarande dock annorlunda ut. En annan fråga som uppstår i sammanhanget är om det över huvud taget går att upplåta en rättighet när denna inte kan utnyttjas? En rätt att nyttja bostad förutsätter en fysisk bostad vari denna rättighet kan utnyttjas. En upplåtelse innan den fysiska byggnaden finns och är nära nog färdigställd kan mer liknas vid ett förhandsavtal – en rätt till en framtida rättighet. Den nyligen införda begränsningen av hur lång upplåtelsetidpunkten får lov att vara kan bidra till en snävare tidsram där upplåtelse och tillträde närmar sig varandra. Det hade dock varit önskvärt med ett större helhetsgrepp från lagstiftaren.

Om man redan skrivit under upplåtelseavtal gäller dock andra regler för rätten att ”frånträda” eller häva själva upplåtelseavtalet. 

Läs mer:

Vad som gäller vid väsentliga avgiftshöjningar och förhandsavtal 

Väsentliga förändringar i bostaden vid förhandsavtal

Har du fler frågor om förhandsavtal? Tveka inte att kontakta Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444.

Fler artiklar

Så hanterar du förverkande och uppsägning av din bostadsrätt – Lär dig om processen!

Så hanterar du förverkande och uppsägning av din bostadsrätt – Lär dig om processen!

Har du fått en rättelseanmaning från din bostadsrättsförening? Har din bostadsrätt blivit uppsagd och fått din bostadsrätt förverkad? Eftersom en förening inte kan säga upp en bostadsrättshavare utan grund så finns det goda skäl att låta en jurist se över om lagens krav är uppfyllda. Om föreningen inte skickade en rättelseanmaning på korrekt sätt och i rätt tid eller har fel ang. exempelvis påstådd andrahandsuthyrning, kan du bestrida uppsägningen och kräva tillbaka din bostadsrätt.

Fyll i formuläret så ringer vi upp dig

GDPR

Så här går en vårdnadstvist till

Ansökan om stämning och svaromål

En vårdnadstvist inleds med en stämningsansökan. En stämningsansökan upprättar ditt juridiska ombud. I stämningsansökan anger du dina yrkanden och dina grunder. Yrkanden är vad du vill att tingsrätten ska besluta och dina grunder är skälen till att tingsrätten ska besluta i enlighet med dina yrkanden. I stämningsansökan anger du också vilken bevisning du vill åberopa. Det är möjligt att ändra eller komplettera bevisuppgifter under processens gång.
Efter att stämningsansökan är inlämnad till tingsrätten får motparten möjlighet att svara på den genom att inge ett så kallat svaromål. I svaromålet anger motparten sin inställning till dina krav samt framför eventuella egna yrkanden och grunderna för dessa.

Sammanträde för muntlig förberedelse

Efter en inledande skriftväxling kommer tingsrätten att boka tid för ett sammanträde som kallas för muntlig förberedelse. Vid sammanträdet närvarar en ordförande, protokollförare samt parterna och deras ombud.

Sammanträdet syftar dels till att gå igenom målet och dels till att ge parterna möjlighet att träffa en överenskommelse under ledning av rättens ordförande. Det är möjligt att ni under detta sammanträde kommer överens om en lösning som ni båda är nöjda med och att målet därefter kan avslutas.

Interimistiskt beslut

Om ni inte kan komma överens om en lösning finns möjligheten att under detta sammanträde yrka om att tingsrätten ska besluta interimistiskt om vad som ska gälla. Ett tillfälligt beslut med andra ord. Det interimistiska beslutet gäller till dess tingsrätten har avgjort frågan genom dom eller att ni kommer överens om annat.

Vårdnad-, boende- och umgängesutredningen

Efter sammanträdet för muntlig förberedelse kan rätten förordna att familjerätten ska genomföra en vårdnad-, boende och umgängesutredning. Det är en omfattande utredning som löper under flera månader. Man utreder barnets förhållande till vardera förälder genom samtal med föräldrarna och andra vuxna i barnets närhet. I vissa fall hörs även barnet själv (beroende på ålder). Familjerätten ger därefter en rekommendation om vad de anser bör gälla avseende vårdnaden, boendet och umgänget. Denna utredning tas sedan in i målet i tingsrätten och ligger som grund för tingsrättens bedömningar.

Samarbetssamtal eller medling

Tingsrätten kan också uppdra åt familjerätten att genomföra samarbetssamtal med föräldrarna eller tillsätta en medlare. Detta förutsätter båda parternas samtycke. Familjerättens medlare redovisar därefter resultaten av samtalen till tingsrätten. Det är möjligt att ni under dessa samtal kommer överens om en lösning som ni båda är nöjda med och att målet därefter kan avslutas i tingsrätten.

Huvudförhandling

Om ni inte kommer överens under processens gång kommer tingsrätten att avgöra målet efter en huvudförhandling. Domstolen får då besluta i frågorna i enlighet med vad som är bäst för barnet. Vårdnaden kan då anförtros åt en förälder (ensam vårdnad) eller åt båda föräldrarna (gemensam vårdnad). Domstolen kan också bestämma hos vilken förälder barnet ska bo samt hur ofta barnet ska träffa den andre föräldern. Tingsrättens dom måste följas men kan överklagas till hovrätten.

Ansökan om verkställighet

Om någon av parterna inte följer tingsrättens dom finns möjlighet att ansöka om verkställighet av domen. Den part som inte följer domen kan då åläggas att betala vite (dvs. ett förutbestämt skadestånd).

Se länkarna nedan om du önskar läsa mer i ämnet:

Hur betydelsefull är barnets vilja i en vårdnadstvist?
Pappor: våga ta plats i era barns liv!
Anklagelser om våld i en vårdnadsprocess
När ett barn inte vill träffa den ena föräldern
Egenmäktig flytt med barn

Familjerätt - Juristjouren.se

Vid följdfrågor eller behov av hjälp är du varmt välkommen att ringa oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444. Du når oss vardagar mellan 8-17.