Har HD stängt dörren för tvister om fel i badrum?

I slutet av oktober 2019 kom det ett avgörande från Högsta domstolen (HD) som är av stor relevans för alla som bor i bostadsrätt och överväger att kräva prisavdrag eller annan ersättning från sin säljare pga. fel och brister.

Tvisten (här återgiven i korta drag) gällde en lägenhet i Stockholms innerstad (pris 7 500 000 kr) där badrummet, som renoverats 2009, var behäftat med flertalet brister. På grund av badrummets skick lät köparen riva ut och återställa badrummet till en kostnad om ca 200 000 kr. Eftersom felen i badrummet funnits vid tidpunkten för köparens tillträde krävde han ersättning från säljaren. Efter att tingsrätt och hovrätt kommit fram till olika slut i sina domar (tingsrätten ogillade medan hovrätten biföll käromålet, dvs. gav köparen rätt till ersättning) beviljade HD prövningstillstånd.

I dag säljs i princip alla bostadsrätter med en s.k. allmän friskrivning. I överlåtelseavtalen uttrycks detta genom skrivelsen att bostadsrätten överlåts i ”befintligt skick” eller liknande. Innebörden av detta är att en säljare endast är ansvarig för fel som innebär att bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen hade skäl att anta utifrån bostadsrättens skick, pris och övriga omständigheter. (Detta gäller dock inte för specifika avtalsvillkor som framförhandlats av köpare och säljare.) Frågan i målet handlade om bostadsrätten var i just sådant väsentligt sämre skick (jfr köplagen § 19 första stycket 3).

I sin dom hänvisar HD till lagstiftarens motivering till införandet av väsentlighetskravet, som avser fall när det finns en uppenbar och objektiv skillnad mellan varans skick och dess pris och övriga omständigheter. En utgångspunkt för bedömningen av om denna skillnad, eller som HD uttrycker det, ”missförhållande”, är uppenbart är, enligt HD, ”förhållandet mellan varans pris och varans värde i bristfälligt skick.” HD förklarar sedan att en varas värde ”i bristfälligt skick i regel [kan] antas motsvara priset minskat med utgifterna för att avhjälpa bristerna.”
I den aktuella tvisten innebar ovanstående att bostadsrättens värde i bristfälligt skick uppgick till 7 300 000 kr (7 500 000-200 000), en skillnad mellan varans pris och varans värde i bristfälligt skick på knappt tre procent (200 000/7 500 000). Enligt HD kan en skillnad mellan varans pris och dess värde i bristfälligt skick på bara några procent av priset inte utgöra ett sådant uppenbart missförhållande som gör en säljare juridiskt ansvarig för fel. HD förklarade därför att säljaren inte var ansvarig för bristerna i badrummet och ogillade käromålet.
Även om fel i en bostadsrätt, sett enbart till bostadsrättens pris och kostnaden för att avhjälpa felen, inte är att betrakta som väsentliga, kan det, enligt HD, finnas ”andra omständigheter som medför att bristerna ändå kan påtalas som fel. Sådana omständigheter kan vara att en köpare typiskt sett genom bristernas art lider betydande olägenhet, t.ex. genom att möjligheterna att använda varan inskränks i betydande utsträckning eller mer långvarigt, eller att en köpare drabbas av utgifter som inte avser felavhjälpandet.” Ju mindre skillnaden är mellan varans pris och värde i bristfälligt skick, desto viktigare blir dessa ”andra omständigheter” för att en säljare ska ansvara för fel i den bostadsrätt hen har sålt. 

Den vaksamme inser dock att det finns en baksida till ovanstående resonemang. Om vi tänker oss en lägenhet i en mindre ort i Sverige som säljs för 2 000 000 kr där en badrumsrenovering fortfarande kostar runt 200 000 kr är inte missförhållandet längre bara några procent, utan hela tio procent. Då är det inte på något vis självklart att HD:s resonemang ger samma slutresultat som det hade i den aktuella tvisten om lägenheten i Stockholm.
Vid en första anblick kan avgörandet tolkas som att HD gör det omöjligt att tvista om fel i bostadsrätter och badrum. Det är korrekt att vissa av de tvister som kunde drivas för ett år sedan inte längre är rättsligt rationella att driva, men så som avgörandet är utformat slår det hårdast mot tvister gällande fel och brister i bostadsrätter i storstadsregionerna där bostadsrätterna är dyra. Men, och det är viktigt att notera och inte glömma bort, så har HD, samtidigt som de har stängt till en dörr lämnat ett fönster på vid gavel. ”Småortstvister”, om jag får kalla dem så, kan och bör fortsättningsvis drivas. Men även tvister i storstadsregionerna kan drivas om det finns andra omständigheter förutom pris som gör att ett fel är väsentligt.

Har du frågor om hur HD:s dom påverkar dina möjligheter att få rätt mot en säljare, eller har du blivit krävd på prisavdrag? Hör av dig så får du hjälp.

Christian Hägglund, Bostadsjurist
Klicka här om du önskar komma i kontakt med Christian

Är du i behov av juridisk hjälp?

Kontakta oss »