Savanadomen - påverkan av förseningar och ändringar av bostadsrättens utformning

Den 21 juni 2018 kom den första domen rörande rätten att frånträda förhandsavtal. Domen är överklagad till hovrätten och prövningstillstånd har meddelats. Domen är främst baserad på förhandsavtalets lydelse men även bostadsrättslagen och tillämpligheten av vissa grundläggande rättsprinciper slås fast.

Försenad upplåtelse
I domen har det bland annat slagits fast av tingsrätten att sex veckors försening inte är skäligt enligt lagtextens mening och ger förhandsavtalstecknare rätt att frånträda. Perioden om sex veckor ska dock inte ses som en minimiperiod, det kan tänkas att även kortare tidsperioder inte anses vara skäliga. Detta mot bakgrund av att begreppet skälig tid ska tolkas restriktivt.

Det framgår också av domen att, i vart fall vid nyproduktion genom byggmästarföreningar, förhandsavtalstecknare är i en konsumentposition i förhållande till föreningen/bolaget. Detta innebär att oklarheter i avtalet ska tolkas till förhandsavtalstecknarens fördel. I fråga om försening från föreningens sida ska således förseningens längd beräknas från och med första dagen i en angiven tidsperiod.

Fråga om förseningen var orsakad av försummelse från föreningen/bolaget kom också upp. Enligt tingsrätten räcker det med att anledningen till förseningen är orsakad av händelser föreningen kan styra över. I målet presenterade inte föreningen/bolaget några specifika skäl till varför förseningen inträffade vilket kan ha bidragit till tingsrättens bedömning. Föreningen/bolaget framförde dock att förseningen berott på byggnadstekniska problem, som aldrig specificerades, samt att de inte fick tag på besiktningsmän inför tillträdet som satts i december mitt i jul- och nyårsledigheterna. Domstolen fann att förseningen berott på dålig planering och att detta utgjorde försummelse.

Det är oklart enligt förarbetena till bostadsrättslagen om det verkligen krävs försummelse eller inte för rätten att frånträda förhandsavtalet vid försenad upplåtelse. Då förhandsavtalstecknaren argumenterat för att det förelåg försummelse från föreningens/bolagets sida, vilket ansågs bevisat, fanns det dock inte anledning för tingsrätten att pröva denna fråga närmare.

Försenat tillträde
Tingsrätten prövade även om det förelåg hävningsrätt på grund av den tio veckor långa förseningen av tillträdet. Tio veckor ansågs utgöra ett för förhandsavtalstecknaren väsentligt avtalsbrott, det indikeras att även sex veckor i sig kanske varit tillräckligt allvarligt. Bedömning avseende förseningens väsentlighet kvarstod oavsett om det inom nyproduktion kan tänkas vara relativt vanligt med förseningar av denna längd. En tio veckor lång försening av tillträdet kan alltså anses vara ett väsentligt avtalsbrott.

Det tecknade förhandsavtalet föreskrev att parterna hade rätt att häva avtalet för det fall den andra parten begick ett avtalsbrott om detta var av väsentlig betydelse för denne. En hävningsrätt för väsentligt avtalsbrott fanns således intaget direkt i avtalet, detta är dock även en grundläggande allmän avtalsrättslig princip. Det har redan konstaterats i förarbetena till bostadsrättslagen att de allmänna avtalsrättsliga principerna gäller även förhandsavtal. Det är således inte alltför långsökt att sluta sig till att försening av tillträde utgör en giltig hävningsgrund, oavsett om det finns en sådan klausul i avtalet eller inte. För det fall en part inte presterar enligt avtalet så kan denne inte kräva en absolut avtalsbundenhet av den andre.

Förändringar i bostadens utformning
I det aktuella målet hade takhöjden i bostaden sänkts. I bofaktabladet hade det klargjorts att vissa avvikelser avseende boyta kunde förekomma, detta menade dock tingsrätten inte hade någon påverkan på den avtalade takhöjden. Inte heller det faktum att det på bofaktabladet stod att vissa avvikelser kunde förekomma ansåg tingsrätten innebära någon giltig friskrivning avseende takhöjden. Det är oklart om detta berodde enbart på hur texten placerats. I målet hade texten placerats på ett sådant sätt att det inte blev klart att de påtalade avvikelserna kunde avse annat än planlösnigen utan även i övrigt angivna faktauppgifter så som takhöjd. Tingsrätten menade därför att avvikelsen utgjorde ett avtalsbrott och man kan sluta sig till att det krävs rätt specifika friskrivningar för att dessa ska vara gällande mot förhandsavtalstecknaren. Att inte upplåta bostaden enligt de specifikationer som framgått av förhandsavtalet och dess bilagor utgjorde således ett avtalsbrott. Tingsrätten fann det inte motbevisat att takhöjden skulle varit av väsentlig betydelse för förhandsavtalstecknaren varför denna hade rätt att häva avtalet. Väsentligt avtalsbrott utgör en allmän avtalsrättslig princip varför det inte kan anses alltför långsökt att anta att hävningsrätten föreligger vare sig denna finns inskriven i förhandsavtalet eller inte.

Kvarstående problem som inte berördes
Ett klart problem, som dock inte berördes i domen, är fortfarande den långa tidsperiod som förhandsavtalstecknarna i förväg binds upp innan de kan tillträda sin utlovade bostad. Tidsplanen är alltid osäker innan projektet kunnat påbörjas och närmar sig avslut. Även förutsättningarna för såväl förhandsavtalstecknarna såväl som föreningen/bolaget kan förändras drastiskt under denna långa tidperiod. Bara frågan om lånelöfte är problematisk, såväl som problem med plötslig långvarig sjukdom eller förändrade arbetsförhållanden. Enligt min mening borde det med framgång kunna argumenteras för att bara det faktum att föreningar/bolag ens tillåter sig själva att teckna förhandsavtal med konsumenter så lång tid i förväg utgör en försumlighet. Därtill att de genom sådant klandervärt agerande får bära risken för alla eventuella förändrade förutsättningar som kan tänkas inträffa och inte har rätt att kräva skadestånd då de varit medvållande till skadan.

/Linda Kron, Jurist

Är du i behov av juridisk hjälp?

Kontakta oss »