Övertagande och överlåtelse av hyresrätt
Övertagande av hyresrätt

Ofta stöter vi på situationer där hyresvärdar nekar ena maken/sambon att överta hyresrätten inom ramen för bodelningen. Det kanske låter som ett ordklyveri i gemene mans öron – men det är stor skillnad på att överlåta en hyresrätt till närstående mot att överta en hyresrätt inom ramen för bodelning. I denna text försöker vi reda ut begreppen.

Överlåtelse av hyresrätt till närstående

Huvudregeln är att du som hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 32 § jordabalken). Som hyresgäst har du möjlighet att överlåta din hyresrätt till en närstående som du varaktigt sammanbor med (12 kap. 34 § jordabalken). Kraven är att vederbörande dels är närstående, dels varaktigt sammanbo med hyresgästen. Enligt förarbetena handlar närståendekravet om att man ska ha haft ett gemensamt hushåll och en boendegemenskap. Detta innebär att en inneboende inte har rätt att överta hyresrätten. De som har rätt att överta hyresrätten är typiskt sett föräldrar, barn, syskon, andra närmare släktingar, sambos och make. Kravet om varaktighet får man bedöma från fall till fall, men man kräver en längre tid av sammanboende och i doktrin talas det om upp emot tre år.

Förutom ovan finns alltså ytterligare en förutsättning för att överlåtelse ska ske – hyresvärden ska skäligen bli nöjd med förändringen. Hyresvärden har således rätt att kontrollera om den nya hyresgästen kan fullgöra hyresavtalets förpliktelser. Typiskt sett innebär detta att kontrollera att hyresgästen uppfyller krav gällande inkomst och inte har några betalningsanmärkningar.

Självklart kan hyresvärden ge tillstånd till överlåtelse även om inte angivna förutsättningar föreligger. Om hyresvärden däremot vägrar medge överlåtelsen trots att angivna förutsättningar är uppfyllda kan du som hyresgäst begära hyresnämndens tillstånd.

Övertagande av hyresrätt

Från huvudregeln om hyresvärdens samtycke finns det undantag. Inom ramen för en bodelning, oavsett om ni varit gifta eller sambos, kan ena sambon/maken överta hyresrätten inom ramen för bodelningen (12 kap 33 § st. 2 jordabalken). Om ni parter har kommit överens om vem som har störst behov av hyresrätten säger lagen att hyresvärden måste acceptera den nya hyresgästen. Det kräver alltså inte medgivande från hyresvärden. Någon prövning av lämplighet kommer inte på fråga i dessa fall, vilket tyvärr många hyresvärdar inte har någon kunskap om.

Hyresvärden måste alltså i dessa fall godta make/sambo som ny hyresgäst. Den enda invändningen som hyresvärden kan göra är att ifrågasätta om det verkligen funnits förutsättningar för överlåtelse genom bodelning. T.ex. om det finns tveksamheter kring om parterna verkligen varit sambos.

Enligt 22 § sambolagen kan även en hyresrätt som inte utgör samboegendom vara föremål för övertaganderätten. Ett sådant övertagande får ske om det är skäligt. Dock så gäller detta endast om synnerliga skäl talar för det om samborna inte har eller haft barn tillsammans.

Sammanfattning och tips

  • En överlåtelse förutsätter hyresvärdens samtycke.
  • Ett övertagande kan i vissa fall ske utan att hyresvärden kan motsätta sig den nya hyresgästen.
  • Om ni är sambos eller makar är det bäst att genom ett bodelningsavtal låta ena sambon/maken överta hyresrätten eftersom hyresvärden då inte har en laglig rätt att pröva om de skäligen kan nöja sig med nya hyresgästen.

Många gånger finns det möjligheter för en jurist att föra en dialog med hyresvärden för att nå framgång med övertagandet.

Bodelningsavtal – Juristjouren

Bostadsjuridik – Juristjouren.se

Har du fler frågor om din hyresrätt? Ring oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444

Fler artiklar

Så hanterar du förverkande och uppsägning av din bostadsrätt – Lär dig om processen!

Så hanterar du förverkande och uppsägning av din bostadsrätt – Lär dig om processen!

Har du fått en rättelseanmaning från din bostadsrättsförening? Har din bostadsrätt blivit uppsagd och fått din bostadsrätt förverkad? Eftersom en förening inte kan säga upp en bostadsrättshavare utan grund så finns det goda skäl att låta en jurist se över om lagens krav är uppfyllda. Om föreningen inte skickade en rättelseanmaning på korrekt sätt och i rätt tid eller har fel ang. exempelvis påstådd andrahandsuthyrning, kan du bestrida uppsägningen och kräva tillbaka din bostadsrätt.

Fyll i formuläret så ringer vi upp dig

GDPR

Så här går en vårdnadstvist till

Ansökan om stämning och svaromål

En vårdnadstvist inleds med en stämningsansökan. En stämningsansökan upprättar ditt juridiska ombud. I stämningsansökan anger du dina yrkanden och dina grunder. Yrkanden är vad du vill att tingsrätten ska besluta och dina grunder är skälen till att tingsrätten ska besluta i enlighet med dina yrkanden. I stämningsansökan anger du också vilken bevisning du vill åberopa. Det är möjligt att ändra eller komplettera bevisuppgifter under processens gång.
Efter att stämningsansökan är inlämnad till tingsrätten får motparten möjlighet att svara på den genom att inge ett så kallat svaromål. I svaromålet anger motparten sin inställning till dina krav samt framför eventuella egna yrkanden och grunderna för dessa.

Sammanträde för muntlig förberedelse

Efter en inledande skriftväxling kommer tingsrätten att boka tid för ett sammanträde som kallas för muntlig förberedelse. Vid sammanträdet närvarar en ordförande, protokollförare samt parterna och deras ombud.

Sammanträdet syftar dels till att gå igenom målet och dels till att ge parterna möjlighet att träffa en överenskommelse under ledning av rättens ordförande. Det är möjligt att ni under detta sammanträde kommer överens om en lösning som ni båda är nöjda med och att målet därefter kan avslutas.

Interimistiskt beslut

Om ni inte kan komma överens om en lösning finns möjligheten att under detta sammanträde yrka om att tingsrätten ska besluta interimistiskt om vad som ska gälla. Ett tillfälligt beslut med andra ord. Det interimistiska beslutet gäller till dess tingsrätten har avgjort frågan genom dom eller att ni kommer överens om annat.

Vårdnad-, boende- och umgängesutredningen

Efter sammanträdet för muntlig förberedelse kan rätten förordna att familjerätten ska genomföra en vårdnad-, boende och umgängesutredning. Det är en omfattande utredning som löper under flera månader. Man utreder barnets förhållande till vardera förälder genom samtal med föräldrarna och andra vuxna i barnets närhet. I vissa fall hörs även barnet själv (beroende på ålder). Familjerätten ger därefter en rekommendation om vad de anser bör gälla avseende vårdnaden, boendet och umgänget. Denna utredning tas sedan in i målet i tingsrätten och ligger som grund för tingsrättens bedömningar.

Samarbetssamtal eller medling

Tingsrätten kan också uppdra åt familjerätten att genomföra samarbetssamtal med föräldrarna eller tillsätta en medlare. Detta förutsätter båda parternas samtycke. Familjerättens medlare redovisar därefter resultaten av samtalen till tingsrätten. Det är möjligt att ni under dessa samtal kommer överens om en lösning som ni båda är nöjda med och att målet därefter kan avslutas i tingsrätten.

Huvudförhandling

Om ni inte kommer överens under processens gång kommer tingsrätten att avgöra målet efter en huvudförhandling. Domstolen får då besluta i frågorna i enlighet med vad som är bäst för barnet. Vårdnaden kan då anförtros åt en förälder (ensam vårdnad) eller åt båda föräldrarna (gemensam vårdnad). Domstolen kan också bestämma hos vilken förälder barnet ska bo samt hur ofta barnet ska träffa den andre föräldern. Tingsrättens dom måste följas men kan överklagas till hovrätten.

Ansökan om verkställighet

Om någon av parterna inte följer tingsrättens dom finns möjlighet att ansöka om verkställighet av domen. Den part som inte följer domen kan då åläggas att betala vite (dvs. ett förutbestämt skadestånd).

Se länkarna nedan om du önskar läsa mer i ämnet:

Hur betydelsefull är barnets vilja i en vårdnadstvist?
Pappor: våga ta plats i era barns liv!
Anklagelser om våld i en vårdnadsprocess
När ett barn inte vill träffa den ena föräldern
Egenmäktig flytt med barn

Familjerätt - Juristjouren.se

Vid följdfrågor eller behov av hjälp är du varmt välkommen att ringa oss på Juristjouren för kostnadsfri rådgivning på 0771-333 444. Du når oss vardagar mellan 8-17.