Skillnaden mellan övertagande och överlåtelse av hyresrätt

Allt oftare stöter jag på situationer där hyresvärdar nekar ena maken/sambon att överta hyresrätten inom ramen för bodelningen. Det kanske låter som ett ordklyveri i gemene mans öron – men det är stor skillnad på att överlåta en hyresrätt till närstående emot att överta en hyresrätt inom ramen för bodelning. Detta inlägg tar sikte på att reda ut begreppen.

Att överlåta hyresrätten till närstående

Huvudregeln är att du som hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 32 § jordabalken). Som hyresgäst har du möjlighet att överlåta din hyresrätt till en närstående som du varaktigt sammanbor med (12 kap. 34 § jordabalken). Kraven är att vederbörande dels ska vara närstående dels varaktigt sammanbo med hyresgästen. Enligt förarbetena handlar närståendekravet om att man ska ha haft ett gemensamt hushåll och en boendegemenskap, vilket innebär att en inneboende inte träffas av bestämmelsen och således inte har rätt att överta hyresrätten. De som träffas av bestämmelsen är typiskt sätt föräldrar, barn, syskon, andra närmare släktingar, sambos och make. Kravet om varaktighet bedöms i det enskilda fallet, men det krävs en längre tids sammanboende och i doktrin talas att det krävs upp emot tre år.

Förutom ovan finns alltså ytterligare en förutsättning för att överlåtelse ska ske – hyresvärden ska skäligen nöjas med förändringen. Hyresvärden har således rätt att kontrollera om den nya hyresgästen kan fullgöra hyresavtalets förpliktelser, typiskt sett kontrollera att denna uppfyller krav gällande inkomst och inte har några betalningsanmärkningar.

Självklart kan hyresvärden ge tillstånd till överlåtelse även om inte angivna förutsättningar föreligger. Om hyresvärden däremot vägrar medge överlåtelsen trots att angivna förutsättningar är för handen kan du som hyresgäst begära hyresnämndens tillstånd.

Att överta hyresrätten

Från huvudregeln om hyresvärdens samtycke finns det undantag. Inom ramen för en bodelning, oavsett om ni varit gifta eller sambos, kan ena sambon/maken överta hyresrätten inom ramen för bodelningen (12 kap 33 § st. 2 jordabalken). Detta gäller oavsett om hyresrätten införskaffats för gemensam användning eller inte (se 22 § sambolagen). Om ni parter har kommit överens om vem som har störst behov av hyresrätten säger lagen att hyresvärden måste acceptera den nya hyresgästen och det krävs alltså inte medgivande från hyresvärden. Någon prövning av lämplighet kommer inte på fråga i dessa fall, vilket tyvärr många hyresvärdar inte har någon kunskap om.

Hyresvärden är alltså i dessa fall skyldig att godta make/sambo som ny hyresgäst och den enda invändningen som hyresvärden kan göra är att ifrågasätta om det verkligen funnits förutsättningar för överlåtelse genom bodelning, t.ex. om det finns tveksamheter kring om parterna verkligen varit sambos.

Sammanfattning och tips

- 12 kap 34 § jordabalken- överlåtelse förutsätter hyresvärdens samtycke.
- 12 kap 33 § jordabalken – övertagande där hyresvärden inte kan motsätta sig den nya hyresgästen.
- Om ni är sambos eller makar är det bäst att genom ett bodelningsavtal låta ena sambon/maken överta hyresrätten eftersom hyresvärden då inte har en laglig rätt att pröva om de skäligen kan nöja sig med nya hyresgästen.
- Många gånger finns det goda möjligheter för undertecknad som jurist att föra en dialog med din hyresvärd för att nå framgång med övertagandet.

/Therese Pehrsson, jurist
Klicka på länken om du önskar komma i kontakt med Therese

Är du i behov av juridisk hjälp?

Kontakta oss »