Undersökningsplikt vid fastighetsköp

När det kommer till fel i fastighet är köparen själv ansvarig för sådana fel som är möjliga att upptäcka medan säljaren ansvarar för sådana fel som inte går att upptäcka, så kallade dolda fel. Vid avgörandet om ett fel har varit upptäckbart eller dolt är köparens undersökningsplikt av central betydelse. Undersökningsplikten innebär alltså en ansvarsfördelning. Det väsentliga för ansvarsfördelningen är vad en normalt erfaren och på området bevandrad köpare skulle ha kunnat upptäcka respektive inte upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten. Kravet på den normalt erfarna köparens kunskap förändras därmed över tid och är beroende av vad som anses vara allmänt känt vid tiden för köpet. På 80-talet krävdes det exempelvis inte att en köpare kände till riskerna med radon i bostäder medan det idag är ett allmänt uppmärksammat problem som är upptäckbart vid en undersökning.

Vid bedömningen av om en köpare uppfyllt sin undersökningsplikt tas hänsyn inte bara till sådant som är upptäckbart med ögonen utan även sådant som går att upptäcka med exempelvis lukt och känsel. Därför kan även ett symtom på fel, exempelvis dålig lukt eller svikt i golv, innebära att felet anses upptäckbart och att köparen själv bär ansvaret för det.

Känner du på dig att du inte är särskilt kunnig när det gäller byggnadskonstruktioner och allmänna byggnadsfunktioner är risken stor att din undersökning inte blir tillräckligt väl genomförd. Det är därför klokt att anlita en besiktningsman inför köpet. En vanlig missuppfattning är att besiktningsmannens kunskapsnivå då blir avgörande vid bedömningen av om ett fel varit upptäckbart eller dolt. Avgörande för gränsdragningen är dock fortfarande vad den normalt erfarne köparen skulle ha kunnat upptäcka. Syftet med att anlita en besiktningsman är dels att kunna påtala eventuella defekter redan då priset diskuteras och dels att kunna vara säker på att fel som besiktningsmannen inte upptäckt verkligen kan klassas som dolda. Med hänsyn till att ett fastighetsköp trots allt är ett av de största köpen man gör under en livstid är det väl värt att betala för en besiktning.

Många köpare är intresserade av att veta hur långt undersökningsplikten egentligen sträcker sig. Det går inte att ge ett generellt svar på den frågan eftersom de specifika omständigheterna i det enskilda fallet är av stor betydelse. Av praxis framgår det till exempel att undersökningsplikten kan omfatta utrymmen som endast med svårighet kan åtkommas men det betyder inte att alla köpare ska behöva krypa upp på den svåråtkomliga vinden. Som huvudregel ska köparen inte behöva göra ingrepp i byggnad eller mark men om det finns särskilda skäl som talar för det så kan även fel som endast upptäcks efter ingrepp ändå anses vara upptäckbara. Om säljaren särskilt pekar på eller upplyser om något som indikerar att det kan finnas fel utökas köparens undersökningsplikt i den delen. Framkommer det exempelvis av frågelistan att det finns vissa problem utökas köparens undersökningsplikt i motsvarande mån. På samma sätt kan en besiktningsman i besiktningsprotokollet göra noteringar och påpekanden vilka utgör varningssignaler och anses således också utöka köparens undersökningsplikt i den delen. Fastighetens ålder och skick liksom iakttagbara förhållanden i övrigt och uttalanden av säljaren under köpförhandlingarna som ger skäl att misstänka fel, vars beskaffenhet och omfattning inte är omedelbart uppbenbara, kan också medföra att köparen måste gå längre i sin undersökning. Motsatsvis behöver köparen inte undersöka egenskaper som säljaren garanterar utan ska kunna förlita sig på av säljaren lämnade garantier.

Sammanfattningsvis kan följande konstateras:
- att köparen själv får stå för de fel som upptäckts eller som skulle kunna ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten,
- att säljaren ansvarar för fel som varit dolda,
- att omfattningen av undersökningsplikten i första hand avgörs objektivt (om en normalt bevandrad och erfaren köpare gjort en tillräckligt noggrann undersökning)
- att förekomsten av subjektiva moment, det specifika objektet och förhållandena vid det specifika köpet, avgör undersökningspliktens omfattning och
- att anlita en besiktningsman är klokt då man kan vara relativit säker på att alla upptäckbara fel kommer fram och att man därmed anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt.

/Sanja Lindberg, bostadsjurist
Klicka här om du önskar komma i kontakt med Sanja

Är du i behov av juridisk hjälp?

Kontakta oss »