Skador på din bostadsrätt - föreningens eller ditt ansvar?

-Kommentar på HD avgörande

En viktig fråga för alla bostadsrättshavare och -föreningar är avgränsningen mellan föreningens resp. bostadsrättshavarnas ansvar för underhåll av föreningens hus och bostadsrättshavarnas lägenheter. Föreningen äger hela huset, inklusive de enskilda lägenheterna. Bostadsrättshavarna, i sin tur, äger en rätt att bo i en specifik del föreningens hus, dvs. bostadsrättshavaren har en bostadsrätt till en viss lägenhet i föreningens hus.

Föreningen har ansvar för hela sitt hus, förutom den del som faller på den enskilda bostadsrättshavaren. I bostadsrättslagen kap. 7 fastställs att föreningen, efter att den första bostadsrättshavaren flyttat in i sin lägenhet, är ”skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren.” Bostadsrättshavarens underhållsskyldighet, som utgör en begränsning av föreningens ansvar, omfattar enligt nämnda paragraf, det s.k. inre underhållet (enkelt uttryckt ytskikten i en lägenhet).
När skador uppstår i en bostadsrättslägenhet aktualiseras frågan om ansvarsfördelning för återställningskostnaderna. För drabbade bostadsrättshavare är det viktigt att få klart för sig vilka kostnader som faller på föreningen och vilka som landar på bostadsrättshavaren. Det är inte sällan svårt att reda ut var ansvaret ligger.

En sådan gränsdragning hamnade nyligen på Högsta domstolens (HD) bord. Målet gällde ett otätt tak som läckte vatten och orsakade viss skada i en bostadsrättshavares innertak. Föreningen tog sitt ansvar för att åtgärda otätheterna och, med bostadsrättshavarnas medgivande, bytte även ut skadade delar i innertaket. Men mer än så gjorde inte föreningen. Bostadsrättshavaren fick själv bekosta spackling och målning av taket och krävde sedan ersättning från föreningen, som vägrade betala.
Bostadsrättshavarna drev sitt krav mot föreningen i tingsrätt, hovrätt och HD, men förlorade i alla instanser. I sitt avgörande konstaterade HD att spackling och målning av ett tak är just ett sådant ytskiktsunderhåll som faller inom bostadsrättshavarens ansvar. Eftersom stadgarna inte utsträckte föreningens ansvar kunde bostadsrättshavaren inte vinna bifall till sitt ersättningskrav.

Men, noterade HD i förbifarten, så kunde det ha funnits en väg för bostadsrättshavaren att nå framgång. I domen påtalades att det i målet inte påståtts att ”föreningen [hade] brustit i sitt underhåll av yttertaket eller på annat sätt orsakat skadan genom vårdslöshet.” HD syftade på att en bostadsrättsförening enligt bostadsrättslagen är skyldig att ersätta en bostadsrättshavare för skador (t.ex. kostnad för spackling och målning) om föreningen varit försumlig och åsidosatt sin reparationsskyldighet eller på annat sätt orsakat hinder och men för bostadsrättshavaren. Varför något påstående om försumlighet inte framfördes i målet framgår inte av HD:s dom. Men, när en sådan öppning finns (och ett otätt tak kan absolut vara en sådan öppning) kan den göra all skillnad för chanserna att få ersättning.  Så, om du råkar ut för hinder och men i nyttjandet av din bostadsrätt, eller om du orsakas skador som kommer utifrån, t.ex. genom tak eller väggar, glöm inte att föreningen kan vara ansvarig för såväl spackling och målning som andra större återställningsarbeten också.

Behöver du hjälp att avgöra om du ska rikta ett krav mot din förening? Tveka inte att höra av dig.

/Christian Hägglund, Bostadsjurist
Klicka här om du önskar komma i kontakt med Christian

Är du i behov av juridisk hjälp?

Kontakta oss »